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去年韭菜疯抢的这个区域,已经进入拼跌时代!

导读 : △此音频大小9.7MB我们来看一下近期开封西市场:弘阳燕澜府,位置在中意湖的核心位置,楼面价4000的地王,前两天开盘,均价7300-9100元/㎡,项目偏改善些,据说去化50%。地王已经快扛不住,高处不胜寒!北大资源城... [...]


去年韭菜疯抢的这个区域,已经进入拼跌时代!


△此音频大小9.7MB

我们来看一下近期开封西市场:

弘阳燕澜府,位置在中意湖的核心位置,楼面价4000的地王,前两天开盘,均价7300-9100元/㎡,项目偏改善些,据说去化50%。地王已经快扛不住,高处不胜寒!

北大资源城未名府,高层均价6800,刚开始全款优先,最后按揭付款也可以,可见开发商信心不足。

配套不错的中南樾府,推出几十套洋房8500的价格,并没有清盘。

当郑州精装变毛坯变相降价的时候,开封西神盘郑开橄榄城推出精装9400的房源。

……

难道去年涨幅60%的开封要重新跌回去?为了还原事实真相,我们去了开封西调研。

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涨幅逐渐消失

我们首先看今年5月份开封楼盘价格:


经过将近半年的时间,我们来看一下目前的价格:

备注:首开楼盘5月份没价格,以当时周边楼盘价格计算。

在这个片区比较典型的两个项目:一个是郑开橄榄城,另一个是恒大帝景。


郑开橄榄城位置是比较好的,这个楼盘2011年入市,开封本地人购买在80%以上,开封的刚需占比是比较多的,去年以成交金额13.68亿,成交面积20.28万方占据开封单盘销售第一名。

然而目前价格却是精装9400,去除装修8000多,跟去年4月份价格相似。

另一个典型:恒大帝景,目前均价在9500,尾盘在售,并且首付20%也是可以购买。我们一起看一下恒大帝景在这一个周期中的价格变化。现在的价格跟去年9月份都差不多。

这两个项目在开封西中一直是比较火热的,并且开封本地客户刚需占比比较多。每平下降1000-1500的价格,差不多跟去年的价格相似,为开封降价添了一把火。


接下来,我们一起来看一下具体情况。

楼盘在售情况

对于开封房地产市场来说,毋庸置疑,开封西一直是开封市打造的重点。郑汴轻轨,自贸区,开封万达,汴西湖还有中意湖等基础建设的配建以及政策加持为开封西带来不少利好。

在这里买的客群除了开封本地的,就是郑州外溢客户,以恒大未来城为例:开封客户占比58%,郑州客户占比27%,其他周边县市占比9%,受恒大品牌影响来自全国的投资客占比6%。


整个开封房地产板块分为五大板块,我们主要说的是西区板块。在西区板块中又分为汴西板块、中意湖板块、新区板块。由于政策和地理位置因素,恒大,金茂,融创,永威,碧桂园,中南等数家房企都在这个片区拿地。

▼开封西区域分布图

▼部分开发商拿地分布图(图片来源网络)

我们具体看每个版块在售楼盘的概况:

▼开封西在售楼盘图

汴西湖板块

汴西湖板块是发展比较早的一个区域,利用这个人工湖借势环境利好,现在也是发展比较成熟的一个区域,核心地块开发的比较多。

在这个片区配套是比较完善的,首先开封市政机构市民之家,万达的投入使用,都能满足日常的生活,除此之外师资力量是比较不错,比如升学率比较高的开封高中。还有口碑比较好的二师附小。

在这个片区一直霸屏的是郑开橄榄城,可以说是西区的一个标杆,首个千亩大盘。这个楼盘产品形态也比较多,高层和洋房都有,面积段覆盖比较全,不过刚需性产品比较多。目前在售的价格价格是精装9400,性价比还是有的。但是这个楼栋距离湖比较远些,面积段在104-128平米,户型还算看可以。

还有一个楼盘就是绿城桃李春风,纯洋房,面积在130-170,均价毛坯在15000,比较偏改善,首开性价比比较高,但是洋房这个价格比周边贵,不过绿城的品质是不错的,预计2020年交房。别墅预计明年推出价格在4-6万,别墅距离湖比较近。

除了这两个楼盘之外,还有一个楼盘是比较值得关注的那就中南樾府,洋房均价8500,位置是比较好的,周边配套也比较齐全。推出的楼盘不是很好,但是这个价格已经不错了。

中意湖板块

中意湖板块是后续发展延伸的区域,自贸区的规划,中意湖的建设还有未来CBD的规划,目前也是多家房企抢滩开封争夺比较区域。

9月金茂以508万/亩的价格拿下中意湖片区一块地,正式进驻开封。前几天,美的置业拿下新区启动区七大街东侧、金耀路南侧地块。融创联合锐投打造“宸院”系列产品,为中意湖进驻全国性开发商添上浓重的一笔。

但是目前中意湖片区在售的楼盘也就只有两个,一个是恒大帝景,一个是弘阳燕澜府。

恒大帝景目前是尾盘销售,相比恒大在开封的项目这个体量是比较小的,纯住宅,20层小高层,均价精装9500左右,现在楼层需要挑选。付款方式有三种,第一种是一次性,还有按揭20%和30%的两种。也属于自贸区范围内,性价比也是不错的。

弘阳燕澜府位置比较好,首开均价在7300-9100,开发商也是首次进驻开封,开盘的时候正是开封房价不稳定的时候,去化不是很好,不过这个楼盘有个特点就是130的复式,复式很少见,但是这个房源也不便宜。整体来说,楼盘性价比一般。

还有一个楼盘目前还没有开盘就是中南林樾 ,中南进驻开封之后明显水土不服。看看中南樾府的价格,中南林樾这个首开不着急的购房者也可以关注下。

新区板块

新区板块目前配套是比较弱的一个区域,目前最主要的就是恒大的项目。恒大对运粮河区域的死守可不是一般的低。特别是恒大文化旅游城。

恒大文化旅游城:恒大文化旅游的主题是旅游集团与地产虽然同属恒大,但是还有区别。这个项目占地比较多,一直拿这个项目跟海花岛相比。精装10500,童世界项目预计2020年交房,目前房源比较多。纵观绿博的文旅项目,对恒大的运营心里打个问号。

恒大未来城:精装9000多,楼盘体量比较大。这一期房源不多,项目里面规划有十四中。周边目前配套比较弱。其实还是希望恒大能越做越好,这样都好。

北大资源城未名府,在恒大未来城的南边,不临近郑开大道。目前毛坯6800,洋房8500,这个是性价比也不错的房源,但是郑开橄榄城的价格会成为它开盘前的一个阻碍。

在这三个板块中目前汴西湖的价值>中意湖板块>新区板块,开封本地客户对新区板块还是有一定的距离因素的障碍。

小结


1、受郑州市场影响房价会进一步回调。开封西受郑州市场的影响也是比较大的,特别是郑州的外溢客户,一般是从郑州市区—绿博—开封西这样一个选择过程。

目前郑州出现了1.18万的和昌湾景国际(大户型),1.4万的郑地璞园,1.2的郑地美景东望,绿博已经回调13-15%,那么开封西也必然会受影响。

绿博融创观澜一号大户型9700,金科天籁城的预计价格是1万,那么开封西的房价8000多是属于正常的一个范围。白沙、绿博和开封西是一个相互牵制的过程,所以部分楼盘房价还会进一步回调。

2、关注开封的首开楼盘,尽量买距离主城区比较近的楼盘,因为距离和配套确实是一件麻烦的事情。现在可关注的楼盘恒大帝景,亚新橄榄城,中南的楼盘,北大资源城未名府。

3、从调研的过程中发现,开封产品面积比较偏大。100-120的户型占比比较多。按照接近主城区的9000来算,首付27万,月供将近4000;其实这样的价格差不多都可以买到郑州的二七区,这个时候郑州会是你比较好的选择。

4、关于投资,当一二线城市抗不住的时候,三四线会让你更无所适从。韭菜千千万万个,但愿你不是被连根拔起的那一个!

在拼跌的开封市场,还会有哪些楼盘会有惊喜?如何选择抗跌楼盘?首付只有30多万,逃离三四线,能买郑州哪些楼盘,请关注我微信朋友圈第一条内容!


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